交易所,交易所排名,交易所排行,加密货币交易所排行榜,加密货币是什么,加密货币交易平台,加密货币平台,币安交易所,HTX火币交易所,欧意交易所,Bybit交易所,Coinbase交易所,Bitget交易所,Kraken交易所,交易所权威推荐,全球交易所排名,虚拟货币交易所排名,加密货币,加密货币是什么

　　事总要有人做，要由主体去实施，REITs也一样。我主要跟大家从主体的角度报告一下我个人的建议。总体上来讲，建筑企业参与REITs的积极性非常高。2014年以来，建筑企业大概投资了48%的PPP项目，按投资占比来分大概是55%，建筑类企业主业是建筑施工，所以投PPP项目只是服务主业的手段，不是目的，所以建筑企业是最关注、最希望通过REITs来实现投资退出的。投资运营类的企业也非常多，积极性也比较高，需要降杠杆或投资退出，因为基础设施领域都是重资产的行业，所以他们需要通过REITs去盘活存量，适度减少重资产，实现轻资产的运营。

　　第一，地方政府很担心，基础设施持续安全稳定运营是地方政府第一要务，不能卖了后，过了三五年，又说项目需要更新改造的时候没有钱了，确实90%以上分派完了，大家想想也没有剩下多少钱了。但是基础设施是需要更新改造的，设备大概来讲8-10年的周期，可能建筑工程、安装工程的寿命长一点，但也需要改造的。这个是地方政府很大的诉求，既有要把好资产拿出来，也要想怎么确保安全稳定运营、持续提供服务的问题。传统模式下，地方基础设施项目如果更新改造，就再去发改委申报立项，再争取政府投资或贷款。但引入REITs以后不一样了，资产都是在资本市场的投资者手上，地方政府要建立健全监督机制包括必要的绩效考核机制。

　　REITs无疑是统筹存量和增量非常重要的抓手，当然统筹这两方面的抓手，从投资和融资的角度还有其他很多抓手，PPP也是，ABS也是，当然企业上市也是，发债券如城投债也是。但是，我们真正最缺的工具是权益型金融工具，ABS包括债券本质上是债权工具，有用没有用？作用很大，但是会推高我们的宏观杠杆率，增量越来越多，存量将越来越多，会不断增加我们的杠杆率。所以，我们要找到一方面有助于加大基建投资，一方面还要有助于降杠杆的工具，所以想到了REITs。当然也想到了企业上市。基建类的上市公司现在也挺多的，但是坦率的说，在座的公募基金的朋友大家都可能不太满意，为什么不满意？很多基建类上市公司收益也不错，但是像铁公鸡一样，比如收益10%，给你分配2%-3%都不错了，太抠门了。很多投资者是不满意的，特别是险资、社保这类长期机构，希望通过分红获取收益，不断地支持医疗、社保支出的投资机构，是不满意的。

　　基础设施REITs试点4月30日拉开序幕，到现在差不多半年多时间，坦率说比预期大家关注的还要多一点，各地报了很多项目到发改委，大家很长时间没有看到特别的进展，等得有点心急。但是权益型REITs是试点，而且是在最难做的基础设施领域，每一个基础设施领域都有特定的行业特点，风险和收益特点是不太一样的。虽然总体上我们会觉得基础设施相对来讲需求比较稳定，老百姓会有刚需，价格弹性比较小一点，是不是比较好做？看REITs的架构设计，应该说我个人觉得高度依赖资产信用证券化的产品实际上要比我们公司上市，包括债券融资都需要更加审慎一点。

　　我要提的第一个建议是给地方政府提的，地方大量的基础设施资产，都在一个小萝卜头企业手上，资产没有交易就没有办法发现真实的价值。如果拿出来会发现这可能是一个很好的香饽饽。我记得在做PPP模式研究的时候，这个已经得到了很大的验证了。我举一个简单的例子，有的地方每年补贴一个基础设施企业几百万，引入PPP之后，PPP投资者不仅不需要政府的一分钱补贴，挣得还超出了自己预期的收益。这充分证明了盘活存量资产会有意想不到的收获，地方政府要去转变观念，这些存量资产除了盘活之外，更重要的是要给投资者机会，不需要抓在自己手上，但求所用不求所有。

　　第二个建议是给原始权益人的。国企投资项目，也包括一部分社会资本投资的PPP项目，项目原始投资或总资产假如说是10亿，这个不是投资者眼里的资产，投资者眼里的资产是能够带来收益的现金流，这是真正的资产价值，所以不要想着10个亿元原始资产一定要卖20亿、30亿才不亏。不是这样的，关键要看资产和现金流，水电气路这样的基础设施资产增值是比较小的，但是也有很多持有性的基础设施资产是有收益的，对地方国企和其他原始权益人来讲，要思考这个事情。

　　REITs更重要的是还有宏观层面的意义。我们依赖银行融资的间接融资的体系，这个转化效率是比较低的，大量储蓄用于出口。我们每年净出口很大，所以外汇储备也很大，大家有没有想过一个事情，因为储蓄转化与投资效率比较低，所以我们很多钱给到国外去了，把我们的储蓄用到国外去了。导致很大的问题就是挣了很多钱回来，但是再去配置资产和投资的时候，最好的投资机会其实就是在中国，在国内。这几年制造业增加值占GDP的比重一直在下滑，现在制造业投资占全社会投资不到26%，曾经达到33%，制造业投资机会相对来讲比较少。但是基础设施领域，我们有400万亿存量资产，有接近1/3是有收益的，我们为何不把这部分收益拿出来让投资者看，特别是广大的资本市场投资者来看，看看哪些是值钱的，哪些是有收益的，给投资者更多的选择。我想这也是REITs的一个重大意义。

　　首先说的是从现在开始要踏上新的征程，这个新的征程在基建领域进入一个存量和增量并存，就是说统筹存量和增量发展的新时代，这个新时代我用最简单的数据跟大家说，大家可能就会明白。我们现在基建的存量大概是400万亿的水平。如果简单的来算，每年3%的折旧，就是12万亿，现在新增的存量是20万亿，所以我们真正资本的形成，基建领域基本就只有7万亿，我们GDP是100万亿，大家想一想7万亿支撑100万亿的GDP。还有一个数据更加重要，统筹存量和增量，400万亿存量，简单算一下，如果说1%的收益是4万亿，我们20万亿的增量，这边4万亿如果盘活的线万亿拿出来支撑新的基建就相当于20%。如果我们这边这么庞大的大饼里面拿一点点出来，就足以支撑我们增量的发展，解决我们现在基建领域最困难的问题，即资本金筹集难的问题。所以我理解，这也是统筹存量盘活和增量发展的含义。

　　我个人做投融资政策研究几十年，我们研究所主要是做投融资研究，主要围绕基建、制造业、房地产这几大领域。我们做研究的时候，包括我自己主要想的事，是我们怎么搞到钱，把钱投到哪里去？想我自己的投资资金需求，满足我的投资需求之后，就有可能把经济搞上去，是这样的逻辑。包括很多人都是这样的，但比较少想到给钱的人，包括银行和资本市场的投资者，他们会有什么样的想法。对他们来讲，我是一个需要钱的人，对我来讲是一个投资者，是给我钱的人，如果经常想的都是我怎么怎么样，供需两方很难达成一致。所以，这次REITs里面很重要的一点，包括国家发改委审核这么长时间，请了很多专家，各个行业领域的专家，真的是非常站在投资者的角度，而不是仅仅看地方政府或企业做REITs的需求，真的是为投资者着想，从为投资者提供更好的投资机会去想这个REITs试点事情。我个人觉得现在的REITs政策里面，真的是很多地方为投资者想得挺多的。

　　第三个建议就是REITs基金投资者的最大公约是投资回报，基金管理人不能定位为股票市场上的财务投资和受托代理人。我个人比较担心一点，公募基金管理人，包括ABS管理人，有没有足够的能力胜任基础设施的运营工作。现在我们看到的REITs项目，几乎100%是原始权益人继续运营的，继续运营意味着强烈的路径依赖，提高效率是比较困难的事情，我最后会再提出一下这方面的建议。基金投资者把这些基金交给基金管理人，投非标的基础设施项目，实际上是跟二级市场的投资完全不一样的理念。我看重的是项目运营管理，通过运营管理能力提高回报，所以基金管理人怎么长自己的慧眼，去识别真正好的项目，这个是需要去努力的。REITs试点政策里面也有，要招几个人成立一个团队，但是这个很难，不容易，不是说请几个人就成了专家，成了基础设施行业里的排头兵。基础设施的运营能力需要常年积累，而且不同的行业领域是不一样的。我经常做的比喻是，你今天做首都机场管理很好，但是首都机场公路能管理好吗？不一定，这两个行业领域的收益和风险的特点是不一样的，这个对基金管理人是很大的考验。但REITs政策很重要的一个考虑是，不仅仅通过REITs卖钱，而且通过REITs提高运营效率。

　　REITs推出，我个人认为首先一个重要的意义是打通了基础设施领域除债券发行和股票上市等方式之外又一个对接资本市场的直接融资渠道，拓宽了基础设施领域资金来源。第二是盘活存量基础设施资产，很重要的一点是提高效率，400万亿的存量，大部分是在市县层级，这些市县层级的存量资产大量属于分散管理、分散运营，基本上是一个县一个市搞一个水务公司、供暖公司等等，缺少规模化、标准化、市场化。盘活的含义一方面是“卖钱”，另外一方面是要提高运营效率，通过提高运营效率，提高整个存量资产的运营效率。